（2021 年7月23日）

尊敬 的张勇副主任、宪平副主任、李超副主席,尊敬 的昆林书记,各位领导,各位嘉宾,女士们、先生们：

　　大家上午好！很高兴再次参加中国REITs论坛 年会,也非常荣幸与中国REITs论坛、苏州市人民政府、中国建设银行共同举办本届 年会。在此,我谨代表上海证券交易所,对大家 的到来表示热烈 的欢迎！

　　开展基础设施REITs试点,是贯彻落实党中央、国务院关 于防风险、去杠杆、稳投资、补短板决策部署,深化金融供给侧结构性改革,强化资本市场服务实体经济能力,进一步创新投融资机制 的一项重要举措。去 年4月30日基础设施领域公募REITs试点通知发布以来,在国家发改委、各地政府 的悉心指导 和大力支持下,上交所按照中国证监会统一部署,全力以赴抓好试点 的落实落地工作。随着6月21日首批5只产品正式上市,上交所基础设施公募REITs试点工作实现了“四稳”——平稳上市、平稳交易、平稳运行、平稳预期。试点成效主要体现在三 个方面：

　　一是集聚效应初步显现。首批试点项目共融资170亿元,包括五大主流基础资产类型,分布在三大重点区域,原始权益人涵盖央企、地方国企以及外资企业,具有较强 的示范性 和代表性。

　　二是市场运行平稳有序。首批发行交易情况符合预期,投资者参与积极理性,发行市盈率整体超过15倍,二级市场流动性维持在较为合理 的区间,日均换手率在0.8%左右,整体高 于境外成熟市场。价格发现功能较为有效,引导资源合理配置 的作用正逐步发挥。

　　三是政策环境逐步优化。随着发展基础设施REITs写入“十四五”规划,社会各界对基础设施REITs 的认识逐渐统一。在中央部委层面,有关部门正积极研究制定税收、投资者等支持政策；在地方层面,上海、北京等多地政府出台了专项支持政策。

　　首批项目上市是一 个重要 的里程碑,也是一 个新起点。REITs市场刚刚拉开帷幕,仍需在探索中逐步完善,补齐短板。正如李超副主席所讲,我们要“凝聚共识,发挥合力”。希望社会各方继续多提建设性意见,继续给予支持 和关注,共同呵护好、建设好中国版REITs市场,共同促进行业长期健康发展。借此机会,我想结合试点运行情况,谈几点认识 和体会,说 的不对 的地方,请大家批评指正。

　　第一,我国基础设施REITs市场具有广阔 的发展前景。REITs起源 于房地产领域,因此有观点认为REITs主要适用 于房地产行业。事实上,在成熟市场中,基础设施REITs已经形成规模化 的大类资产,涵盖了仓储物流、通信设施、电力配送网络、高速公路及其他能产生长期稳定现金流 的基础设施资产。在美国,基础设施REITs市场占比接近40%。相较而言,我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产,存量已达130万亿元。其中,适合作为REITs投资标 的 的资产规模超过30万亿元,尤其在长三角等经济发达地区,基础设施资产类别全、规模大、收益好,具备区域一体化 的联动 和集聚优势,有望在全国率先形成REITs产业要素聚集地 和发展高地。近期,国家发改委发布 的958号文将全国31 个省市纳入试点范围,并新增清洁能源类、租赁住房类、旅游类资产等基础设施,为基础设施REITs发展注入了新动能。

　　第二,REITs市场建设有利 于提升权益融资比重,助力化解地方政府债务。从融资结构看,我国权益类融资占比仍然较低,宏观杠杆率已达277%,相对倚重债务融资 的现状不利 于经济高质量发展。REITs是企业资产 的公开发行上市,属 于权益型金融工具,在制度设计上充分借鉴了股票市场经验,其基础资产现金流 的产生具备独立性,不依赖外部增信,不附带隐性债务。由 于REITs需要持续分红,有观点认为,发行REITs增加刚性兑付债务,可能导致地方政府隐性债务提升。但事实上,持续分红派息特征,只是将经营产生 的现金流按比例向投资人分配,不引发发行人刚性兑付义务。这不仅不会增加企业 和政府债务负担,还有效拓宽了长期权益型融资渠道,引导政府 和企业投融资从传统 的聚焦 于负债端管理延伸到资产端管理,为化解地方政府债务开辟了新路径。

　　第三,基础设施REITs有利 于企业降低融资成本。有观点认为,REITs发行条件要求4%现金流分派率,高 于部分国有企业 的债务利息,发行REITs不利 于企业降低融资成本。事实上,这样 的比较忽视了REITs对企业资产价值重估、管理效率提高、与企业债务结构改善等多方面 的综合作用。IPO是企业上市,而REITs可以看作资产上市。优质资产 的份额化交易有利 于提升资产流动性,促进合理定价。同时,企业可以比照股票上市 的做法,依托“PE+REITs”机制 和扩募收购机制,利用企业专业管理优势,培育优质资产。后续还可通过持续注入或置换,形成“开发+运营+金融” 的全链条经营模式,打造企业 的“资产上市平台”,实现资产整合 和战略调整,提升企业投资价值。

　　第四,基础设施REITs有利 于国有资产保值增值。近 年来,交通、市政等基础设施类上市beat365市净率水平偏低,部分基建企业市净率甚至低 于0.3倍。相较 于股权融资,REITs基 于现金流收益法估值,可提供更加合理 的整体估值水平,其定价主要“锚”定 于资产价值。以首批试点项目来看,二级市场“市净率”整体可观。同时,企业可以通过并表方式继续保有对国有资产 的控制,首批9单试点项目中,3单已明确并表安排。上市后,相关规则明确了权益变动 的“爬坡”信息披露机制 和要约收购机制,能够有效防止恶意收购REITs 的控制权。通过发行REITs,将基础设施资产导入资本市场,将会为做优做强国有资产提供一 个重要路径。

　　各位领导、各位嘉宾：

　　随着我国基础设施REITs市场迈出“从无到有” 的第一步,建设新制度、完善新规则、引导建立市场化约束机制,已成为当务之急。我们要将借鉴国际最佳实践与立足国情市情有机结合起来,持续优化完善制度,形成可复制可推广 的常态化机制。上交所将在中国证监会指导下,深入总结试点经验,认真解决存在问题与不足,不断提升基础设施REITs服务实体经济 和国家战略 的质效：

　　一是要严格把好准入关口,完善审核流程机制。完善审核内容 和标准,强化信息披露要求,压严压实主体责任,切实把好准入质量关,防范业务风险。近期,上交所将制定发布审核流程指引,推进开门办审核,促进审核运行“阳光化”,主动接受社会各界监督。

　　二是要聚焦国家战略,推动项目常态化供给。首批试点项目 的顺利上市,为市场发展积累了实践经验 和示范效应。要立足当前、着眼长远,从“十四五” 的中长期视角出发,紧紧围绕国家重大战略,积极支持创新驱动、绿色发展、民生保障等重要领域,协助解决重点难点问题,尽快落地成熟项目。在此基础上,推动项目资源持续供给,稳中求进,形成市场 的规模效应 和集聚效应。

　　三是要探索完善治理机制,提升运营效率。刚才李超副主席提到,REITs试点带给我们全新 的治理模式与理念,是基 于传统上市beat365治理模式之外 的有益探索,我非常认同。决定REITs可持续发展 的关键因素,在 于项目 的高效 和专业化运营。因此,我们需要在总结试点经验 的基础上,结合境外市场实践 和我国国情,加快探索有效激励 和相互制衡 的内部治理机制,进一步激发优质资产持有人参与试点 的主动性 和积极性,提升REITs运营效率,为投资者带来稳定 的回报。

　　四是要优化投资者结构,促进市场合理定价。借鉴境外成熟市场投资者结构特征,推动扩大公募REITs投资群体,引入REITs投资专项基金、全国社保基金、养老金、企 年金等多元长期投资者,强化REITs市场 的配置属性 和理财属性,不断优化结构、丰富类型。同时,研究推进将REITs产品纳入融资融券标 的,完善做市商制度,提升产品流动性。伴随着试点深入,适时研究推动公募REITs指数制定以及其指数ETF产品开发。

　　五是要完善扩募机制,助力可持续发展。扩募机制是REITs生命力 的重要源泉,支持运作良好 的REITs通过扩募机制做大做强,健全正向激励机制,是形成市场化优胜劣汰,提升REITs整体市场表现 的重要途径。要抓紧完善扩募机制,尽快制定配套规则,明确实施流程及信息披露安排,挖掘可扩募资产,尽早实现REITs全链条管理,进一步推进我国REITs常态化发展。

　　六是要持续强化日常监管,督促规范运营。要比照上市beat365监管,持续完善REITs日常监管体系建设,重点做好信息披露、关联交易、规范运行等事项监管,规范定期 和临时报告披露,加强信息披露监管。同时,建立与证监会派出机构 的信息共享 和监管联动机制,形成监管合力。

　　七是要适时研究推动专项立法,加强法治保障。依托《证券法》推动专门立法,系统构建符合REITs特点 的制度安排。建议通过制定不动产资产支持证券管理条例或REITs管理办法等方式,健全完善REITs规则体系,夯实REITs市场高质量发展法律基础。

　　各位领导、各位嘉宾：

　　“十四五”时期,我国将进入“两 个一百 年”奋斗目标历史交汇期,上交所将深入学习领会习近平总书记“七一”重要讲话精神,在中国证监会 的领导下,勇 于担当,优化服务,把REITs市场建设工作更好融入资本市场改革发展 的全局当中,推动资本市场高质量发展。同时,上交所将坚决立足市场组织者、服务者、监管者 的角色,坚持“四 个敬畏,一 个合力” 的理念,与各方一道,共同谱写资本市场服务实体经济 的新篇章。

　　最后,预祝本次中国REITs论坛 年会取得圆满成功！谢谢大家！